Memahami Kedudukan Tanah Masyarakat dalam Perspektif Hukum Agraria Indonesia
Oleh: Deni
Tanah bukan sekadar benda tidak bergerak. Bagi masyarakat Indonesia, tanah berkaitan dengan tempat tinggal, sumber penghidupan, warisan keluarga, kegiatan pertanian, investasi, bahkan identitas sosial dan budaya.
Namun, persoalan pertanahan sering kali muncul ketika penguasaan fisik atas tanah tidak diikuti dengan kepastian hukum mengenai siapa pemegang hak yang sah, dari mana asal hak tersebut, bagaimana riwayat peralihannya, dan apakah penguasaan tersebut telah sesuai dengan tata ruang serta administrasi pertanahan.
Di sinilah hukum agraria memainkan peranan yang sangat penting.
Landasan utama hukum agraria nasional adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UU tersebut ditetapkan dan berlaku sejak 24 September 1960 dan sampai sekarang masih berstatus berlaku.
UUPA dibentuk antara lain untuk mengakhiri dualisme hukum agraria peninggalan kolonial serta membangun hukum agraria nasional yang memberikan kepastian hukum bagi masyarakat.
1. Tanah di Indonesia Tidak Semata-Mata Dipandang sebagai Barang Milik Pribadi
Salah satu prinsip fundamental UUPA adalah bahwa hubungan masyarakat dengan tanah tidak hanya dilihat dari perspektif kepemilikan individual.
Konstitusi melalui Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 menempatkan bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam penguasaan negara untuk dipergunakan bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Prinsip tersebut kemudian diterjemahkan dalam hukum agraria nasional.
Artinya, seseorang yang menguasai sebidang tanah tidak otomatis dapat menggunakan tanah tersebut tanpa batas.
Hak atas tanah selalu memiliki dimensi:
- hak individual;
- fungsi sosial;
- kepentingan masyarakat;
- tata ruang;
- kepentingan pembangunan;
- serta ketentuan administrasi pertanahan.
Karena itu, sertifikat bukan sekadar dokumen administratif, melainkan instrumen penting dalam sistem pembuktian dan kepastian hukum pertanahan.
2. Apa Pengaruh UUPA terhadap Tanah Warga?
Pengaruh UUPA terhadap masyarakat sangat luas.
Setidaknya terdapat beberapa aspek utama.
Pertama: menentukan jenis hak atas tanah
UUPA mengenal beberapa hak atas tanah, termasuk antara lain:
- Hak Milik;
- Hak Guna Usaha;
- Hak Guna Bangunan;
- Hak Pakai;
- serta hak-hak lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Masing-masing hak mempunyai karakteristik, subjek, jangka waktu, dan konsekuensi hukum yang berbeda.
Dengan demikian, masyarakat tidak cukup hanya mengatakan:
“Tanah ini milik saya karena sudah saya kuasai sejak lama.”
Secara hukum harus ditelusuri dasar perolehan haknya.
3. Menguasai Tanah Puluhan Tahun Tidak Selalu Sama dengan Memiliki Hak Milik
Ini merupakan salah satu persoalan yang sering menimbulkan konflik.
Seseorang dapat secara faktual:
- tinggal di atas tanah;
- membangun rumah;
- membayar PBB;
- menggarap tanah;
- menanam tanaman;
- memasang pagar;
- atau menguasai tanah selama puluhan tahun.
Namun, fakta penguasaan tersebut tidak dengan sendirinya identik dengan lahirnya Hak Milik.
Sebaliknya, penguasaan lama juga tidak boleh begitu saja diabaikan.
Dalam pemeriksaan pertanahan, riwayat penguasaan dapat menjadi bagian penting untuk menilai asal-usul dan hubungan hukum seseorang dengan tanah, bersama dengan alat bukti dan data yuridis maupun fisik lainnya.
Karena itu, perkara tanah harus dilihat secara historis:
siapa yang pertama menguasai → bagaimana memperoleh → apakah pernah dialihkan → kepada siapa dialihkan → apakah pernah diwariskan → apakah pernah didaftarkan → apakah terdapat hak pihak lain → bagaimana status tanah menurut administrasi pertanahan.
4. Sertifikat Sangat Penting, Tetapi Sengketa Tanah Tidak Selalu Selesai Hanya dengan Menunjukkan Sertifikat
Dalam praktik hukum pertanahan, sering terjadi dua pihak sama-sama mengklaim memiliki tanah.
Pihak pertama mengatakan:
“Saya mempunyai sertifikat.”
Pihak kedua mengatakan:
“Saya sudah menguasai tanah tersebut sejak puluhan tahun dan mempunyai bukti sejarah penguasaan.”
Dalam keadaan demikian, persoalannya bukan sekadar siapa yang mempunyai dokumen paling tebal.
Harus diperiksa:
- bagaimana proses penerbitan hak;
- apakah subjek hak benar;
- apakah objek tanah benar;
- bagaimana riwayat tanah;
- apakah terjadi tumpang tindih;
- apakah terdapat cacat administrasi;
- apakah ada peralihan hak;
- apakah terdapat hak pihak ketiga;
- apakah terdapat sengketa atau keberatan sebelumnya;
- dan apakah prosedur penerbitan hak telah dilakukan sesuai ketentuan.
Dengan kata lain, sertifikat merupakan alat bukti yang sangat penting, tetapi pemeriksaan keabsahan proses dan riwayat hak tetap dapat menjadi persoalan hukum apabila terjadi sengketa.
5. Tanah Adat dan Hak Ulayat Tetap Mendapat Tempat dalam Hukum Agraria
Salah satu karakter penting hukum agraria Indonesia adalah pengakuan terhadap keberadaan hukum adat.
UUPA menempatkan hukum adat sebagai salah satu dasar hukum agraria nasional dengan batasan bahwa pelaksanaannya harus sesuai dengan kepentingan nasional dan negara serta tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.
Perkembangan hukum administrasi pertanahan juga menunjukkan bahwa hak ulayat masih menjadi perhatian pemerintah.
Saat ini terdapat Permen ATR/Kepala BPN Nomor 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. Peraturan tersebut mengatur antara lain administrasi, pendaftaran, pemeliharaan data, dan informasi tanah ulayat.
Permen tersebut juga menentukan bahwa hak ulayat dilaksanakan sepanjang pada kenyataannya masih ada menurut hukum adat yang berlaku. Indikator keberadaannya antara lain adanya masyarakat hukum adat, wilayah tanah ulayat, serta tata hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan, dan penggunaan tanah yang masih berlaku dan ditaati.
Ini menunjukkan bahwa tanah adat tidak dapat dipahami hanya berdasarkan ada atau tidaknya sertifikat perseorangan.
6. Tetapi Hak Ulayat Juga Memiliki Batas
Pengakuan terhadap masyarakat hukum adat bukan berarti seluruh tanah yang secara historis diklaim sebagai tanah adat otomatis tidak dapat disentuh oleh hukum pertanahan nasional.
Permen ATR/BPN Nomor 14 Tahun 2024 memberikan batasan terhadap pelaksanaan hak ulayat, antara lain ketika bidang tanah telah dipunyai perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu hak atas tanah, telah digunakan sebagai fasilitas umum/fasilitas sosial, telah diperoleh atau dibebaskan sesuai ketentuan, serta dalam keadaan tertentu terkait tanah swapraja dan bekas swapraja.
Dengan demikian, persoalan tanah adat membutuhkan pemeriksaan yang jauh lebih mendalam daripada sekadar klaim:
“Ini tanah nenek moyang kami.”
Yang harus dibuktikan adalah eksistensi masyarakat hukum adat, hubungan hukum dengan wilayah tersebut, sejarah penguasaan, batas wilayah, serta status hukum bidang tanah yang bersangkutan.
7. Tanah Warisan: Masalah Besar yang Sering Diabaikan Keluarga
Banyak konflik tanah masyarakat justru berasal dari tanah warisan.
Contohnya:
Seorang ayah mempunyai tanah seluas 2.000 m².
Ayah meninggal dunia.
Tanah tersebut kemudian dikuasai salah satu anak.
Puluhan tahun kemudian anak tersebut menjual tanah kepada pihak ketiga.
Persoalannya:
Apakah anak tersebut otomatis berhak menjual seluruh tanah?
Belum tentu.
Harus diperiksa:
- siapa ahli waris;
- apakah terdapat pasangan yang masih hidup;
- apakah terdapat anak-anak lain;
- bagaimana hukum waris yang berlaku;
- apakah telah ada pembagian waris;
- apakah seluruh ahli waris memberikan persetujuan;
- apakah telah terjadi peralihan hak;
- dan bagaimana status tanah tersebut dalam administrasi pertanahan.
Karena itu, tanah warisan yang tidak segera ditata secara hukum dapat menjadi bom waktu konflik keluarga.
8. Jual Beli Tanah Tanpa Pemeriksaan Sertifikat Sangat Berisiko
Masyarakat juga sering melakukan transaksi berdasarkan kepercayaan.
Misalnya:
“Tanah ini milik keluarga saya.”
Kemudian dibuat kuitansi.
Pembeli membayar.
Tanah diserahkan.
Tetapi beberapa tahun kemudian muncul pihak lain yang mengatakan:
“Tanah tersebut bukan milik penjual.”
Di sinilah muncul persoalan serius.
Dalam transaksi tanah, pembeli harus melakukan due diligence pertanahan.
Paling tidak perlu dilakukan pemeriksaan terhadap:
- sertifikat;
- identitas pemegang hak;
- riwayat tanah;
- status blokir;
- status sita;
- hak tanggungan;
- kesesuaian data fisik;
- batas tanah;
- kondisi penguasaan fisik;
- persetujuan pasangan apabila relevan;
- status waris;
- serta kesesuaian dengan tata ruang.
Transaksi tanah seharusnya tidak hanya berdasarkan:
harga murah + lokasi strategis + kepercayaan kepada penjual.
9. Pendaftaran Tanah Menjadi Instrumen Penting Perlindungan Masyarakat
Pendaftaran tanah memiliki fungsi strategis karena memberikan kepastian mengenai:
subjek hak + objek tanah + jenis hak + data fisik + data yuridis.
Perkembangan regulasi pertanahan terus berlangsung.
Salah satu regulasi penting adalah PP Nomor 18 Tahun 2021 mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah.
Pada level administrasi, kewenangan penetapan hak dan kegiatan pendaftaran tanah juga terus mengalami penyempurnaan. Misalnya, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 2 Tahun 2025 mengubah Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2022 mengenai pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah dan kegiatan pendaftaran tanah. Artinya, masyarakat perlu memahami bahwa administrasi pertanahan merupakan bagian integral dari perlindungan hukum atas tanah.
10. Tanah Masyarakat dan Pembangunan: Di Mana Posisi Warga?
Persoalan menjadi lebih kompleks ketika tanah masyarakat berhadapan dengan:
- pembangunan jalan;
- proyek strategis;
- kawasan industri;
- perumahan;
- perkebunan;
- pertambangan;
- infrastruktur;
- kawasan ekonomi;
- atau proyek pembangunan lainnya.
Dalam kondisi demikian, negara mempunyai kewenangan dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum berdasarkan peraturan perundang-undangan.
Namun, kewenangan tersebut bukan berarti pemerintah dapat mengambil tanah masyarakat tanpa prosedur hukum.
Harus terdapat mekanisme yang berkaitan dengan:
perencanaan → penetapan lokasi → inventarisasi → identifikasi subjek dan objek → penilaian → musyawarah → pemberian ganti kerugian → pelepasan hak → penyelesaian keberatan/sengketa.
Masyarakat yang terkena proyek pembangunan karena itu perlu memahami bahwa hak atas tanah harus diperjuangkan melalui mekanisme hukum, bukan semata-mata melalui penolakan fisik.
11. Tata Ruang Juga Dapat Mempengaruhi Tanah Warga
Ada kesalahpahaman yang cukup umum:
“Kalau saya mempunyai SHM, berarti saya bebas menggunakan tanah tersebut untuk apa saja.”
Secara hukum, pemikiran tersebut tidak sepenuhnya benar.
Hak atas tanah dan tata ruang merupakan dua rezim hukum yang saling berhubungan.
Seseorang dapat memiliki hak atas tanah, tetapi penggunaan tanah tetap harus memperhatikan ketentuan tata ruang dan perizinan/kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang yang berlaku.
Peraturan tata ruang sendiri terus diperbarui. Pada 2026, misalnya, Permen ATR/BPN Nomor 6 Tahun 2026 mengubah ketentuan mengenai penyusunan, peninjauan kembali, revisi, dan penerbitan persetujuan substansi rencana tata ruang wilayah dan RDTR.
Karena itu, status kepemilikan dan status penggunaan tanah adalah dua persoalan hukum yang harus dibedakan.
12. Dari Perspektif Hukum, Apa yang Harus Dilakukan Pemilik Tanah?
Pemilik atau penguasa tanah masyarakat sebaiknya memiliki dokumentasi yang lengkap.
Dokumen utama
Antara lain:
- Sertifikat;
- akta jual beli;
- akta hibah;
- surat waris;
- surat keterangan tanah;
- bukti pembayaran pajak;
- dokumen girik/letter C apabila masih relevan sebagai dokumen riwayat;
- bukti penguasaan;
- dokumen pengukuran;
- surat keterangan desa/kelurahan;
- dokumen peralihan hak;
- dan dokumen lain yang menunjukkan riwayat tanah.
Namun dokumen tersebut tidak boleh berdiri sendiri.
Riwayat tanah harus disusun secara kronologis.
Misalnya:
Pemilik awal → pewarisan → pembagian → jual beli → penguasaan → pendaftaran → penerbitan sertifikat → peralihan berikutnya.
Dari sinilah dapat diketahui apakah terdapat mata rantai hak yang putus.
13. Perspektif IRAC: Mengapa Masyarakat Harus Serius Menata Legalitas Tanah?
Issue
Bagaimana hukum agraria memberikan perlindungan terhadap tanah masyarakat dan apa risiko apabila hak atas tanah tidak mempunyai kepastian administratif dan yuridis?
Rule
UU Nomor 5 Tahun 1960 menjadi dasar hukum agraria nasional dan masih berlaku. UUPA membentuk kerangka hak atas tanah, fungsi sosial tanah, hubungan hukum masyarakat dengan tanah, serta prinsip hukum agraria nasional.
Pengaturan lebih lanjut kemudian berkembang melalui berbagai peraturan mengenai hak atas tanah, pendaftaran tanah, tata ruang, hak ulayat, dan administrasi pertanahan.
Application
Dalam praktik, konflik dapat muncul apabila:
- penguasaan fisik tidak sesuai dengan data yuridis;
- tanah warisan belum dibagi;
- transaksi dilakukan tanpa pemeriksaan;
- terjadi tumpang tindih sertifikat;
- batas tanah tidak jelas;
- tanah adat belum ditata secara administratif;
- atau penggunaan tanah tidak sesuai tata ruang.
Karena itu, masyarakat harus melihat tanah sebagai aset hukum, bukan hanya aset ekonomi.
Conclusion
Perlindungan hukum terhadap tanah masyarakat sangat bergantung pada kejelasan asal-usul hak, validitas dokumen, kesesuaian data fisik dan yuridis, pendaftaran tanah, serta kepatuhan terhadap tata ruang dan peraturan sektoral.
14. Bahaya Terbesar: Masyarakat Hanya Memegang Tanah, Tetapi Tidak Memegang Bukti Hukumnya
Dalam banyak sengketa pertanahan, terdapat perbedaan antara:
penguasaan fisik (possession)
dan
hak atas tanah (land right).
Orang dapat menguasai tanah tanpa mempunyai hak yang sempurna.
Sebaliknya, seseorang dapat mempunyai dasar hak tetapi tanahnya secara fisik dikuasai pihak lain.
Kondisi seperti ini sangat berbahaya.
Karena itu prinsip yang harus dibangun masyarakat adalah:
“Kuasai tanahnya, tertibkan dokumen hukumnya, pastikan batasnya, dan daftarkan haknya.”
15. Tanah Bukan Sekadar Aset—Ia adalah Aset Hukum
Nilai tanah dapat meningkat sangat tinggi ketika sebuah wilayah berkembang.
Tanah yang dahulu berada di pinggiran desa dapat berubah menjadi kawasan industri, komersial, atau permukiman.
Pada saat nilai ekonominya meningkat, konflik kepentingan juga dapat meningkat.
Karena itu, persoalan pertanahan sebaiknya tidak baru ditangani setelah terjadi sengketa.
Pencegahan harus dilakukan sebelum transaksi, sebelum pembangunan, sebelum pewarisan, dan sebelum tanah berpindah tangan.
Kesimpulan
Hukum agraria Indonesia pada dasarnya memberikan kerangka hukum bagi hubungan antara negara, masyarakat, badan hukum, dan tanah.
UU Nomor 5 Tahun 1960 tetap menjadi fondasi utama hukum agraria nasional.
Namun, perlindungan hukum terhadap masyarakat tidak cukup hanya dengan mengetahui keberadaan UUPA.
Masyarakat harus memahami bahwa setiap tanah memiliki riwayat hukum.
Pertanyaan terpenting bukan hanya:
“Siapa yang menguasai tanah ini?”
tetapi:
“Dari mana hak itu berasal, bagaimana peralihannya, siapa pemegang hak yang sah, apakah data fisik dan yuridisnya sesuai, apakah telah terdaftar, dan apakah penggunaannya sesuai dengan hukum yang berlaku?”
Di tengah meningkatnya nilai ekonomi tanah dan pembangunan nasional, kepastian hukum pertanahan menjadi kebutuhan mendasar masyarakat Indonesia.
Tanah yang tidak ditata secara hukum hari ini dapat menjadi sengketa keluarga, sengketa perdata, sengketa administrasi, bahkan perkara pidana di kemudian hari.
Sebaliknya, tanah yang memiliki riwayat hak yang jelas, dokumen yang lengkap, batas yang pasti, pendaftaran yang benar, dan transaksi yang dilakukan sesuai prosedur hukum akan memiliki posisi hukum yang jauh lebih kuat apabila suatu hari terjadi perselisihan.
Karena pada akhirnya, mempertahankan tanah tidak hanya membutuhkan pagar dan penguasaan fisik—tetapi juga membutuhkan bukti, administrasi, dan konstruksi hukum yang benar.
Risiko hukum bagi masyarakat
Risiko tinggi apabila tanah:
- tidak mempunyai dokumen yang jelas;
- berasal dari warisan yang belum dibagi;
- dibeli hanya berdasarkan kuitansi;
- mempunyai riwayat girik/letter C yang tidak ditelusuri;
- berada dalam kawasan yang bermasalah;
- mempunyai batas yang tidak jelas;
- terkena klaim pihak lain;
- atau belum dilakukan pemeriksaan status hukum secara menyeluruh.
Langkah preventif
Masyarakat sebaiknya melakukan legal audit pertanahan, meliputi pemeriksaan:
riwayat tanah → alas hak → data BPN → batas fisik → pemegang hak → riwayat peralihan → waris → beban/jaminan → sengketa → tata ruang → status penggunaan.
Langkah tersebut jauh lebih aman daripada menunggu sengketa muncul kemudian mencari bukti.
Catatan hukum: Artikel ini menggunakan kerangka hukum positif yang berlaku dan sumber regulasi resmi yang tersedia saat penelusuran, termasuk UUPA, regulasi pendaftaran/hak atas tanah, serta Permen ATR/BPN mengenai hak ulayat. Karena hukum pertanahan bersifat sangat faktual, penerapan pada satu bidang tanah tertentu tetap harus didasarkan pada pemeriksaan dokumen dan data Kantor Pertanahan yang bersangkutan.