Ketika seseorang mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank memberikan pinjaman dengan jaminan berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Namun, sertifikat tersebut tidak langsung atas nama debitur, melainkan dijadikan jaminan hutang dengan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT).
Jika KPR menunggak lebih dari 3 bulan, bank dapat melakukan penyitaan karena adanya klausul dalam perjanjian kredit dan Undang-Undang Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996) yang mengatur hak kreditur (bank) untuk mengeksekusi aset yang dijadikan jaminan.
Berikut tahapannya:
- Peringatan dan Somasi
- Jika debitur menunggak, bank akan mengirimkan surat peringatan (SP1 hingga SP3).
- Blacklist dan Denda
- Jika tetap tidak membayar, debitur bisa masuk daftar hitam dan dikenakan denda serta bunga tambahan.
- Eksekusi Hak Tanggungan (Lelang atau Sita Aset)
- Setelah 3 bulan menunggak, bank dapat melelang aset melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) tanpa harus melalui pengadilan.
- Jika debitur tidak kooperatif, bank bisa mengajukan eksekusi ke pengadilan.
Perbedaan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)
AspekSertifikat Hak Milik (SHM)Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)Definisi Bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan dapat diwariskan. Hak jaminan atas tanah yang diberikan kepada bank sebagai agunan kredit. Pemegang Hak Pemilik tanah atau bangunan. Bank/kreditur sebagai pemegang hak jaminan. Dapat Diperjualbelikan? Bisa dijual, diwariskan, atau dialihkan tanpa izin pihak lain. Tidak bisa dijual sampai kredit lunas dan hak tanggungan dihapus. Kekuatan Hukum Kuat dan tidak mudah digugat jika sah secara hukum. Menjadi dasar hukum bagi bank untuk menyita aset jika kredit macet. Hilang atau Berakhir? Tidak memiliki batas waktu kepemilikan. Berakhir setelah kredit lunas dan dihapus melalui roya (penghapusan hak tanggungan di BPN).
Kesimpulan
Ketika mengambil KPR, sertifikat rumah menjadi jaminan dengan adanya Hak Tanggungan. Jika KPR menunggak lebih dari 3 bulan, bank memiliki hak eksekusi atas aset tersebut tanpa perlu persetujuan debitur. Oleh karena itu, sangat penting bagi pemilik rumah untuk membayar angsuran tepat waktu agar tidak kehilangan asetnya.
Jika Anda mengalami sengketa atau kesulitan hukum terkait KPR dan penyitaan aset, segera konsultasikan dengan tim hukum berpengalaman!
📞 Hubungi Dens & Partners Lawfirm untuk konsultasi hukum terbaik!
🌐 Website: www.Denslawfirm.com
📍 Kantor: Ruko Boulevard Tekno, Setu, Tangerang Selatan
Dens & Partners Lawfirm – Melindungi Hak, Menegakkan Keadilan! ⚖️